Jak kupić mieszkanie na wynajem?

Kupno mieszkania na wynajem, szczególnie w dobrej lokalizacji może być bardzo udaną lokatą kapitału. Najem mieszkania zapewnia regularne przychody jednak czy w każdym przypadku jest to opłacalna inwestycja? Na co warto zwrócić uwagę, żeby taki interes dawał największe profity?

Czy zakup mieszkania na wynajem jest opłacalny?

Doświadczony inwestor mający wiele lat praktyki w obrocie nieruchomościami doskonale potrafi się rozeznać w rynku nieruchomości. Wiedza na temat tego, na co zwracać uwagę przy zakupie mieszania na wynajem przekłada się na bezpośrednie zyski. Jednak nawet dla kogoś, kto zajmuje się tym profesjonalnie, sytuacje bywają różne, a zysk z najmu nie w każdym przypadku jest lekki, łatwy i przyjemny.
Czy w takim razie opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem? Istotne jest, aby wziąć tu pod uwagę parametr, jakim jest stopa wzrostu z mieszkania. Określa ona zysk z inwestycji. Stosuje się tutaj dwa wskaźniki – ROI, czyli stopę zwrotu z inwestycji oraz ROE, czyli stopę stopy zwrotu z kapitału własnego. ROI pozwala procentowo przedstawić stosunek wypracowanych przez inwestora przychodów z najmu do poniesionych przez niego kosztów. Z kolei ROE pokazuje, jak wygląda stopa zwrotu z wynajmu dla inwestorów korzystających z kredytu hipotecznego, czy innego zewnętrznego finansowania. Możesz też skorzystać z kalkulatora inwestycyjnego, który pomoże Ci lepiej ocenić zysk z wynajmu mieszkania.
Wzrasta popyt na zakup mieszkania, co związane jest z rządowymi programami – najpierw „Bezpieczny kredyt 2%”, a obecnie „Mieszkanie na Start”. Wpływ na to miała również obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz wysokie stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Rynek nieruchomości zmienia się cały czas, a ceny mieszkań rosną i zgodnie z przewidywaniami na 2024-2025 ten trend będzie się utrzymywał. Korzystniej więc nie czekać z zakupem. Wyższe ceny mieszkań mogą też sprawić, że wielu osób na taki zakup nie będzie stać, a więc będą zmuszone wynajmować. To kolejny argument „za” dla inwestora, który zamierza w takim celu zakupić lokal.

Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania na wynajem?

Kupno nieruchomości to zawsze spore koszty dlatego taki wybór należy dobrze przemyśleć. W takim przypadku należy jednak przede wszystkim uwzględnić potrzeby ewentualnych najemców. Jakie czynniki warto brać pod uwagę?

Lokalizacja

Mieszkania w dużych miastach są droższe, ale równocześnie to znacznie większa pula wynajmujących i wyższe zyski z wynajmu. Warszawa, Kraków, Wrocław i inne metropolie pełne są studentów, czy osób, które tam przyjechały w poszukiwaniu pracy. Dobrym pomysłem jest też zakup nieruchomości w miejscowościach turystycznych, szczególnie takich, w których ruch panuje przez cały rok.
Również położenie lokalu na mapie miasta ma znaczenie. Popularnością będą się cieszyć zwłaszcza te położone blisko centrum miasta lub w miejscu z dobrym dojazdem albo nieruchomości w pobliżu uczelni wyższych. Decyduje też rozbudowana infrastruktura w okolicy, a więc sklepy, punkty usługowe, obiekty użyteczności publicznej, szkoły i przedszkola, czy miejsca rozrywki.

Metraż mieszkania

Większe dwu- lub trzypokojowe mieszkanie jest relatywnie droższe od kawalerki często jednak umożliwia wynajmowanie każdego z pokoi osobno. To opcja, z której chętnie korzystają zwłaszcza studenci. Z kolei kawalerka cieszy się powodzeniem wśród par, czy małżeństw z małym dzieckiem. Tego typu lokal najczęściej daje też dużo większą stopę zysku z wynajmu niż większe mieszkanie. Głównie ze względu na korzystniejszą relację między stawką czynszu za m2 a ceną jego zakupu.
Warto jednak pamiętać, że mieszkania o tej samej liczbie pomieszczeń mogą się drastycznie różnić powierzchnią. Kawalerki, których metraż nie przekracza 15 m2 nie spotkają się z takim zainteresowaniem, co ich dwa razy większe odpowiedniki. Chyba że będzie się to wiązało ze znaczną różnicą w cenie.

Stan mieszkania

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym koszty są wyższe, ale otrzymujesz też lokal w idealnym stanie. Drugą opcją jest mieszkanie z rynku wtórnego nadające się od razu do zamieszkania. Najbardziej pracochłonnym, choć z reguły również najtańszym rozwiązaniem (przynajmniej jeśli chodzi o koszty zakupu) jest nieruchomość przeznaczona do remontu. Mankament tego ostatniego pomysłu jest taki, że w czasie przeznaczonym na renowację lokalu nie będzie można go wynająć, co również oznacza straty finansowe. Warto też pamiętać, że wykończenie mieszkania w wysokim standardzie będzie oznaczało większe zainteresowanie ze strony najemców nawet przy odrobinie wyższej kwocie za wynajem mieszkania. Przyszli właściciele mieszkań powinni również sprawdzić, w jaki sposób nieruchomość jest ogrzewana tak, żeby nie odstraszyć najemców zbyt wysokimi rachunkami (jak w przypadku ogrzewania na prąd).
Warto rozważyć też, jak sfinansować zakup mieszkania. Czy lepiej dokonać tego za gotówkę, czy zdecydować się na kredyt hipoteczny. A także czy kupić nieruchomość jako osoba prywatna, czy na firmę.

Rozwaga przede wszystkim

Jak widać z zakupem mieszkania wiąże się wiele dylematów. Zawsze jest to decyzja na lata dlatego warto nie tylko określić wszystkie priorytety, ale też porządnie sprawdzić oferty i nie kupować pierwszego lokalu z brzegu. Pamiętaj również, że najem mieszkań jest regulowany przepisami, które trzeba wcześniej sprawdzić.
Niezbędne będzie także ubezpieczenie nieruchomości na wypadek poważniejszych zniszczeń dokonanych ze strony potencjalnych najemców. Dzięki temu zwiększysz opłacalność zakupu mieszkania pod wynajem i swoje przyszłe zyski.

Zobacz również:
•    Czy inwestycje w nieruchomości to pewna lokata?
•    O co pytać przy wynajmie mieszkania?
•    Home staging – wyjaśniamy, czym jest i dlaczego może Ci pomóc?