O co pytać przy wynajmie mieszkania?

Wynajem mieszkania to popularna forma skorzystania z lokalu przez kilka miesięcy lub w dłuższej perspektywie, np. kilku lat. Z takich ofert korzystają studenci, single pracujący w dużym mieście oraz rodziny nieposiadający własnej nieruchomości. Wynajęcie mieszkania wiążę się z wieloma sprawami formalnymi, finansowymi, obejmuje również uzgodnienie warunków najmu z właścicielem lokalu.
Cały zasób mieszkań na wynajem w Polsce można szacować na około 1,2-1,4 mln nieruchomości. Pod koniec października 2022 roku na rynku nieruchomości było ponad 59 tys. ofert wynajmu lokali. Rok temu wolnych nieruchomości było o 25% więcej
Mała liczba wolnych mieszkań na wynajem to wynik utrzymującej się od dłuższego czasu przewagi popytu nad podażą. To sprzyja wzrostowi stawek czynszu. Podwyżki te wynikają z ruchów migracyjnych, wzmożonej inflacji oraz podwyżek stóp procentowych.
Niestety, ma to negatywny wpływ na warunki mieszkaniowe najemców w Polsce. Zgodnie z danymi europejskimi, aż 59% najemców płacących czynsz na zasadach rynkowych mieszkało w Polsce w lokalach przeludnionych. Wynik ten jest 2,5 razy gorszy niż średni wynik unijny (źródło: https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/wiadomosci/5595824,Polski-rynek-najmu-mieszkan-2022-oferty-czynsze-przeludnienie.html).
 

Wynajem mieszkania – prawo

Umowa najmu w swoich założeniach jest bardzo prosta. Polega ona na tym, że jedna osoba oddaje drugiej rzecz do użytkowania przez określony czas w zamian za umówiony czynsz. Przepisy dotyczące najmu uregulowano w art. 659 Kodeksu cywilnego.
Podstawowe obowiązki najemcy oraz wynajmującego (właściciela) sprowadzają się do tego, że dysponent lokalu nie może realizować swojego prawa własności w pełnym słowa znaczeniu. Dodatkowo spoczywa na nim obowiązek wydania najemcy rzeczy w określonym stanie i utrzymania ich w takim stanie przez cały okres obowiązywania umowy. Najemca w zamian za te usługi ma obowiązek płacenia ustalonego w umowie czynszu.
 

Na co zwrócić uwagę podczas prezentacji mieszkania?

Pierwsza wizyta w mieszkaniu do wynajęcia jest niezwykle istotna, ponieważ spostrzeżenia i odczucia po pierwszym wrażeniu mogą mieć istotne znaczenie przy podejmowaniu ostatecznej decyzji. Uwagę potencjalnego lokatora powinny zwrócić hałasy, zapachy oraz ogólne wrażenia związane z otoczenie obiektu. Śmieci w pobliżu klatki, głośna muzyka oraz nieprzyjemny zapach na klatce schodowej powinny zadziałać jak sygnały ostrzegawcze, informujące najemcę, że nie jest to bezpieczna i spokojna lokalizacja.
Szczególną uwagę należy także zachować podczas oglądania mieszkania. Warto dokładnie sprawdzić stan lokalu, jego wyposażenia oraz umeblowania. Należy obejrzeć ściany, czy nie widać na nich niepokojących pęknięć oraz śladów wilgoci, pleśni lub grzyba. Dobrze jest także dowiedzieć się, czy wyposażenie oraz sprzęt RTV, AGD znajdujące się w mieszkaniu pozostaje do dyspozycji lokatora
 

O co pytać właściciela mieszkania?

Przed wynajęciem mieszkania warto zapytać właściciela o media i uzgodnić kwestię rozliczenia za nie. Można ustalić rozliczenie w formie comiesięcznych zaliczek lub opłat co kilka miesięcy. Innym sposobem jest regularne płacenie należności w odpowiedniej wysokości.
Dodatkowo dobrze jest dowiedzieć się o dostępność internetu oraz telewizji. Czasem najemca może sam decydować o wyborze dostawcy w tej kwestii.
Istotną sprawą, na którą należy zwracać uwagę podczas rozmowy z właścicielem mieszkania, to jego podejście do dzieci, zwierząt oraz palenia papierosów. Niektórzy właściciele wolą wynajmować lokal osobom niepalącym, nieposiadającym dzieci oraz nie akceptują psów lub kotów. Zdarza się, że wynajmujący godzi się tylko na palenie na balkonie.
Warto także zapytać właściciela mieszkania o dostęp do piwnicy, komórki lokatorskiej oraz o miejsce parkingowe.
 

Wynajem mieszkania – kwestie formalne

Podstawową sprawą przy wynajmie mieszkania jest kwestia własności lokalu. To ważne, zwłaszcza gdy korzystamy pośrednika, biura nieruchomości oraz gdy w prezentacji nie uczestniczy właściciel.
Konieczne jest poproszenie pełnomocnika lub właściciela o dokumenty poświadczające własność mieszkania. Najlepiej, żeby osoba do tego upoważniona dostarczyła numer księgi wieczystej, dzięki czemu będziemy mogli sprawdzić za pomocą strony internetowej aktualny stan prawny nieruchomości.
 

Co powinno znaleźć się w umowie najmu?

Sporządzenie umowy najmu jest bardzo ważne nie tylko dla lokatora, ale i dla wynajmującego. Niestety, niekiedy właściciele wolą wynajmować lokal bez umowy, chcąc w ten sposób uniknąć płacenia podatków. Jednak warto pamiętać, że umowa najmu reguluje prawa i obowiązki każdej ze stron umowy, a jej brak oznacza, że ani najemca, ani wynajmujący nie mają instrumentów prawnych umożliwiających dochodzenie swoich praw w przypadku konfliktu.
W formularzu umowy najmu powinny znaleźć się dane osobowe obu stron, oznaczenie wynajmowanego mieszkania, wysokość czynszu i opłat za media, termin i sposób płatności, wysokość kaucji oraz zasady jej zwrotu. Muszą być także określone informacje o wypowiedzeniu umowy, szczegóły wyposażenia mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy oraz przyjęte zasady napraw w nieruchomości.
Wynajem mieszkania to skomplikowany proces, który wymaga ustalenia konkretnych warunków najmu oraz określenia wysokości czynszu i innych opłat, np. za media. Przed podpisaniem umowy najmu warto zwrócić uwagę na wypowiedzenie umowy najmu i wynikające z tego prawa oraz obowiązki.

Zobacz także:
•    Parkiet czy panele – co warto wybrać?
•    Dlaczego warto zdecydować się na tapetę? Zalety tapet ściennych