Czy inwestycje w nieruchomości to pewna lokata?

Rynek nieruchomości w Polsce uzależniony jest od wielu czynników i podlega dynamicznym zmianom. Zakup mieszkania lub domu to poważny wydatek. Czy obecnie tego typu lokata kapitału ma sens? Dowiedz się z poniższego tekstu!

Czy zakup mieszkania to dobry pomysł?

Przez lata niedoboru lokali na rynku nieruchomości powstało przekonanie, że posiadanie własnego mieszkania, czy domu to jeden z filarów dobrobytu. Gdy w III RP zakończył się okres reglamentacji, a jedynym ograniczeniem stało się posiadanie odpowiedniego kapitału, wiele osób zaczęło inwestować w nieruchomości pod wynajem. Jak aktualnie wygląda sytuacja?
Dość powszechnie uważa się, że nieruchomości, zwłaszcza mieszkania z czasem tylko zyskują na wartości na tyle, aby przewyższyć inflację. Szczególnie w metropoliach, które przyciągają zarówno osoby poszukujące pracy, jak i studentów. Zgodnie z obiegową opinią najkorzystniejsze, jeśli chodzi o wynajem, są lokale inwestycyjne z niewielkim metrażem. Wydawać by się mogło, że to pewny sposób na generowanie stałych zysków. Zmienia to jednak specyfika pracy, czy studiowania, gdzie takie aktywności można też podejmować zdalnie.
Niekoniecznie także zyskowny musi się okazać obrót nieruchomościami, a więc ich kupno, a następnie sprzedaż. Nie zawsze bowiem cena lokali faktycznie rośnie. Choć obecnie trend jest dodatni, to rosnące ceny nieruchomości mogą wyhamować.

Co decyduje o atrakcyjności mieszkania na wynajem?

Najemcy zwracają uwagę na lokalizację. Wynajem nieruchomości wiąże się z wysokimi kosztami trudno się więc dziwić, że potencjalni lokatorzy chcą mieszkać w atrakcyjnej okolicy. Liczy się bliskość sklepów, galerii handlowych, aptek, komunikacji miejskiej, ale również punktów rozrywki, jak kina, bary, czy restauracje. Powodzeniem cieszy się często centrum miasta, studenci mogą natomiast uwzględniać lokale położone niedaleko uczelni. Nie bez znaczenia pozostaje standard. Nowe lub wyremontowane mieszkania z pełnym wyposażeniem niewątpliwie będą się cieszyć większym powodzeniem.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Specyfika mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego jest trochę inna. Nowe budownictwo często sytuuje się w odleglejszych dzielnicach, a więc może być odrobinę mniej atrakcyjne dla najemców, jeśli ich priorytetem jest mieszkanie blisko centrum.
Nowe nieruchomości to jednak najczęściej wyższy standard. Nie wymagają remontu, często znajdują się na zamkniętych osiedlach i spełniają aktualne normy budowlane. Tak więc z perspektywy wartości jest to bezpieczniejsza i bardziej opłacalna inwestycja.

Jak dokonać zakupu nieruchomości?

Wiele osób decyduje się na ulokowanie kapitału w nieruchomościach nawet w sytuacji, gdy nie mają wystarczających środków. Banki wprawdzie zmieniają kryteria odnośnie do kredytów hipotecznych, wciąż jednak wielu inwestorów spełnia przewidziane warunki.
W przypadku środków własnych należy pamiętać, że wycofanie ich z rachunków oszczędnościowych jest możliwe w każdej chwili. Jednak przy lokatach bankowych, funduszach inwestycyjnych, czy obligacjach skarbowych może się to wiązać z karami za wcześniejsze zerwanie umowy. Warto to uwzględnić przy ocenie opłacalności takiego kroku. Zakup nieruchomości oznacza również dodatkowe koszty takie jak opłaty bankowe i notarialne, czy związane z koniecznością założenia księgi wieczystej. Używany lokal może również wymagać remontu i doposażenia.

Jak sprawdzić, czy inwestycja w nieruchomość będzie opłacalna?

Dobrą praktyką jest oszacowanie, po jakim czasie taki zakup się zwróci. Zainwestowany kapitał należy podzielić przez roczny przychód z wynajmu nieruchomości. W ten sposób otrzymujemy czas niezbędny do zwrotu z inwestycji. Do ogólnej kwoty trzeba doliczyć wszelkie wspomniane wcześniej wydatki związane z nieruchomością oraz uwzględnić orientacyjne koszty dotyczące ewentualnych napraw.
Dla przykładu nieruchomość, której zakup wyniósł 300 tys. zł, cena wynajmu to 2 tys. zł, a przewidywane kwoty za roczne naprawy to 1000 zł generuje roczny zysk w wysokości 23 tys. zł, a więc zwróci się po około 13 latach. Te przewidywania zakładają jednak, że lokal będzie wynajmowany przez cały rok. Nie uwzględniają również wzrostu czynszu, czy inflacji.
Obliczenia różnią się dla nieruchomości, na poczet której wzięto kredyt hipoteczny. Wówczas niezbędne jest wyliczenie zwrotu z kapitału własnego. Rata kredytu wchodzi w koszt odejmowany od miesięcznego dochodu. Wkład własny dzielimy przez roczny przychód uzyskując czas, po jakim zwrócą się zainwestowane pieniądze.
Wskaźnikiem mierzenia opłacalności jest także stopa zwrotu ROI (ang. Return of Investment). W tym przypadku roczny przychód z nieruchomości dzieli się przez zainwestowany kapitał, a następnie mnoży przez 100. Otrzymany wynik jest wartością procentową.

Ryzyko związane z zakupem

Rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany ważne jest elastyczne podejście. Wynajem może być długo- lub krótkoterminowy, w razie potrzeby nieruchomość można też przekształcić w lokal komercyjny. Warto też dobrze określić grupę docelową i indywidualne wymogi najemców. Metodą na zarobek jest również tzw. house flipping, czyli kupno mieszkania po okazyjnej cenie, zwiększenie jego wartości np. poprzez remont i odsprzedaż ze znacznym zyskiem.
Jak widać, choć kupno nieruchomości to nie jest w pełni bezpieczna inwestycja to przy rozsądnym podejściu i uwzględnieniu wszystkich "za" i "przeciw" może się okazać pewnym źródłem dochodów.

Zobacz również: 
•    Małe mieszkanie, duże pomysły
•    Mieszkanie w kamienicy czy w apartamentowcu?
•    Jak przygotować się do kupna mieszkania w Krakowie?