Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Upatrzyłeś sobie idealne mieszkanie, ale nie posiadasz jeszcze potrzebnych środków finansowych? Sposobem na to, żeby lokal nie został sprzedany komuś innemu, jest zawarcie umowy rezerwacyjnej. To praktyka obecnie dość powszechna u deweloperów. Jakie są jej warunki?

Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Podstawę prawną umowy rezerwacyjnej stanowią obecnie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. To tzw. nowa ustawa deweloperska. Jej zapis brzmi: „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej »rezerwującym«, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”
W ogólnym ujęciu umowa rezerwacyjna to metoda na zarezerwowanie danego przedmiotu, który ujęty jest w umowie. W przypadku nieruchomości najczęściej związana jest z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem a zainteresowanym (klientem rezerwującym nieruchomość) na czas określony. Jednak może ona także dotyczyć najmu mieszkania lub rezerwacji domu, czy innego lokalu również z rynku wtórnego.
Decydując się na umowę rezerwacyjną, zyskujesz czas na ostateczne podjęcie decyzji oraz zebranie funduszy. Często zainteresowany jest nią klient, który jeszcze nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej. To również gwarancja, że nieruchomość nie zostanie w tym czasie sprzedana innemu zainteresowanemu. Równocześnie nie jest to równoznaczne z koniecznością nabycia mieszkania i podpisania umowy deweloperskiej.
Korzystając z umów rezerwacyjnych, firmy deweloperskie mają też możliwość oszacowania popytu na oferowane lokale.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania?

Przed z zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper powinien dostarczyć prospekt informacyjny razem z załącznikami. Powinien on zawierać stan prawny nieruchomości oraz informacje dotyczące inwestycji i wybranego mieszkania, a także koszty prowadzenia rachunku, czy termin obowiązywania gwarancji.
Umowę rezerwacyjną należy sporządzić na piśmie pod rygorem nieważności i musi ona zawierać:
●    miejsce i datę zawarcia umowy,
●    dane personalne klienta (imię i nazwisko, adres, nr dowodu, PESEL) i dewelopera (nazwa firmy, adres, nr KRS, NIP, REGON, wskazanie osoby upoważnionej do podpisania umowy z określeniem stanowiska, które pełni),
●    cenę wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
●    wysokość opłaty rezerwacyjnej,
●    okres, przez jaki wybrana nieruchomość będzie wyłączona z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego,
●    określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
●    określenie powierzchni użytkowej nieruchomości oraz rozkładu pomieszczeń,
●    konsekwencje zawarcia umowy i skutki niedotrzymania warunków przez strony,
●    możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy,
●    podpisy stron.
Zgodnie z ustawą opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w umowie. Oprócz tego w umowie rezerwacyjnej mogą się znaleźć też inne wytyczne, jeżeli tak ustalą obydwie strony.

Czym różni się umowa rezerwacyjna od deweloperskiej i przedwstępnej?

Oprócz umowy rezerwacyjnej przyszli właściciele nieruchomości mają też możliwość zawarcia umowy deweloperskiej, czy umowy przedwstępnej. Czym się od siebie różnią?
W umowie przedwstępnej jedna lub obydwie strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli takiej, która finalizuje transakcję zakupu. Z kolei umowa deweloperska zawiera zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Często stosowaną formą jest także umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej. Jej częścią jest deklaracja stron, że transakcja zostanie zawarta w przyszłości, a więc, że w którymś momencie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej. Analogicznie czysta umowa rezerwacyjna mieszkania nie zawiera żadnych przyrzeczeń, co do kolejnych umów.

Umowy z deweloperem – na co jeszcze zwracać uwagę?

Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie wiąże się z koniecznością późniejszego nabycia lokalu. Jednak decydując się na umowę deweloperską, warto zwrócić uwagę na jej zapisy. Jej analiza pozwala sprawdzić, czy chronione są interesy klienta.
Jeżeli strony ustaliły opłatę rezerwacyjną, to po ewentualnym zawarciu umowy deweloperskiej zostanie ona zaliczona na poczet ceny zakupu nieruchomości. 

Zobacz również:
●  Czy mieszkanie na parterze jest bezpieczne?
●  Małe mieszkanie, duże pomysły
●  Mieszkanie na wynajem czy własne lokum?