Akt notarialny mieszkania, a księga wieczysta – wyjaśniamy różnice

Wiele osób ma problem ze zrozumieniem różnicy pomiędzy pojęciami związanymi z prawem mieszkaniowym. Jednak przy zakupie, czy innym obrocie nieruchomościami warto znać podstawowe definicje. Akt notarialny a księga wieczysta – w poniższym tekście wyjaśnimy, co je różni.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to rejestr publiczny nazywany czasem "dowodem osobistym" nieruchomości. Określa ona jej stan prawny (dla nieruchomości gruntowych, lokalowych, czy budynkowych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Stanowi też ważny, z reguły niezbędny element przy zawieraniu umów kupna i sprzedaży. Nie wszystkie nieruchomości posiadają założoną księgę wieczystą. Jeśli tak jest, to ich przeglądanie jest jawne i darmowe (płaci się dopiero za pobranie urzędowego dokumentu w postaci odpisu księgi wieczystej). Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe. Zawarte w nich dane obejmują (oprócz informacji o właścicielu nieruchomości) prawo rzeczowe, służebności, hipoteki i inne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Obecnie dostępna jest przeglądarka Elektronicznych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości ma obowiązek złożyć wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej. Wyjątkiem są mieszkania będące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. W takim przypadku zamiast właściciela występuje uprawniony. Nie musi on zakładać księgi przynajmniej do chwili, gdy nie zdecyduje się na kredyt hipoteczny. Często bowiem przy zakupie mieszkania na kredyt założenie księgi (jeśli wcześniej jej nie było) jest traktowane przez bank jako konieczność.
Księgi wieczystej nie musi też posiadać przy sprzedaży (czy załatwianiu kredytu hipotecznego) mieszkanie w budowie, a także w kamienicy (sprzedawane jako udział). Sytuacją szczególną może być też adaptacja części nieruchomości (np. poddasza) na mieszkanie. Jednak każdy przypadek wymaga jej założenia w momencie stania się właścicielem lokalu.

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z 4 działów.:
●    Dział I – dotyczy oznaczenia nieruchomości, jej rodzaju, położenia, powierzchni oraz praw przysługujących,
●    Dział II – informacje o właścicielu, uprawnionym lub użytkowniku wieczystym,
●    Dział III – obciążenia nieruchomości, roszczenia, służebności,
●    Dział IV – przeznaczony do wpisu hipoteki.

Czym różni się księga wieczysta od aktu notarialnego?

Aktem notarialnym nazywamy dokument urzędowy stwierdzający dokonanie jakiejś czynności takiej jak kupno nieruchomości. Podpisuje się go w obecności notariusza. Sam akt nie stanowi jednak potwierdzenia bycia właścicielem konkretnej nieruchomości, ponieważ osoba, na którą został wystawiony, mogła od tamtej pory dokonać jej sprzedaży.
Dowodem na istnienie prawa własności do nieruchomości jest natomiast księga wieczysta. Określają to zapisy art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych domniemywa się, że prawdą jest to, co zostało w nich zapisane. Warto jednak mieć na uwadze, że mogą wystąpić niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. 
Obecnie w polskim prawie nie funkcjonuje osobny dokument, jako akt własności. Może go natomiast zastąpić odpis z księgi. Aby go uzyskać, należy złożyć do wydziału ksiąg wieczystych wniosek o jego wydanie.

Znaczenie aktu notarialnego i księgi wieczystej

Przeniesienie własności nieruchomości następuje w momencie podpisania umowy sprzedaży. Stajesz się więc jej właścicielem jeszcze przed zmianą zapisów w księdze wieczystej. Wpis ma charakter deklaratywny, jedynie potwierdzając istniejący stan prawny.
Może się wydawać, że akt notarialny jest istotniejszym dokumentem niż księga. Zależy to jednak od wielu czynników. W przypadku hipoteki wpis do ksiąg jest wiążący dla uznania praw banku do nieruchomości. Dopiero taki wpis prowadzi do powstania hipoteki, a wcześniejsze podpisanie w akcie notarialnym zgody na obciążenie nieruchomości hipoteką nie ma znaczenia. Podobną sytuację stwarza rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stosuje się ją w momencie, gdy pojawia się niezgodność zapisów aktów notarialnych z tymi w księdze wieczystej (treść zapisana w księgach ma pierwszeństwo). 
Przy zakładaniu księgi wieczystej niezbędnym dokumentem jest podstawa nabycia. Z reguły jest to akt notarialny kupna-sprzedaży. Może to być również przydział, akt notarialny darowizny, akt notarialny poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Zobacz również:
•    Akt notarialny mieszkania – co należy wiedzieć?
•    Czy inwestycje w nieruchomości to pewna lokata?
•    Małe mieszkanie, duże pomysły