Wpływ zmian demograficznych na rynek mieszkaniowy

Rynek nieruchomości jest bardzo mocno skorelowany z populacją danego kraju. Wpływ na niego ma liczba ludności, wiek obywateli, ich preferencje, czy majętność. Jak więc oddziałują zmiany demograficzne na rynek mieszkaniowy?

Jak wygląda sytuacja demograficzna w Polsce i na świecie?

Na populację i demografię ma wpływ bardzo wiele czynników. To nie tylko przyrost naturalny, czy śmiertelność, ale również migracja. Znaczenie ma wiek, płeć, narodowość, a nawet miejsce zatrudnienia. Równocześnie kwestie demograficzne i struktura społeczna na danym terytorium mają istotny wpływ na wszystkie dziedziny życia, w tym liczne sektory gospodarki i oczywiście na rynek nieruchomości. Jak wskazują dane statystyczne, w krajach rozwiniętych społeczeństwa są coraz starsze i często notują ujemny przyrost naturalny. Taki trend obserwowany jest także w Polsce.
Zgodnie z doniesieniami Eurostatu liczba urodzeń spada, rośnie natomiast liczba zgonów. Według przewidywań ta sytuacja nie odwróci się przez kolejne dekady, pomimo usilnych starań rządu i różnych programów socjalnych mających zachęcać do powiększania rodziny. Na całym świecie, również w Polsce duże znaczenie miała też pandemia COVID-19. W naszym kraju zmarło aż kilkadziesiąt tysięcy ludzi i kilka milionów w skali całego globu. Biorąc to wszystko pod uwagę trudno się dziwić, że na rynku nieruchomości zaszły znaczące zmiany.

Wpływ demografii na branże związane z nieruchomościami

Demografia wpływa na branżę nieruchomości na wiele sposobów. Dane dotyczące populacji mają znaczenie zarówno dla krótko- i średnio-, jak i dla długofalowej wyceny i analizy odnośnie rodzajów nieruchomości na które w przyszłości może być popyt. 
Przykładów tego oddziaływania jest wiele. Populacja Japonii zmalała w zaledwie dekadę pomiędzy 2010, a 2020 rokiem aż o 3 miliony osób. Powolny wzrost następował przez kolejne 30 lat. Równocześnie w starzejącym się społeczeństwie o jednej z najniższych dzietności na świecie zaszły poważne zmiany w samym stylu życia. Zarówno tam, jak i w wielu innych krajach zachodu zwiększyła się ilość singli, których wymagania mieszkaniowe były odmienne, niż typowych rodzin. Podobnie dzieje się w Polsce, a GUS zwraca uwagę, że liczba gospodarstw domowych będzie rosnąć jeszcze tylko przez 10 lat, po czym nastąpi regres.

Proces starzenia się społeczeństwa

W Polsce z roku na rok wzrasta liczba mieszkań oddanych do użytku. Jednak jak wskazują dane od lat 90. postępuje proces starzenia się polskiego społeczeństwa. Według najnowszych prognoz demograficznych Eurostatu nastąpi zmniejszenie populacji o 10 milionow w ciągu 80 lat, jeśli trend się nie odwróci. Obydwa te czynniki - większa liczba mieszkań i niż demograficzny sprawiają, że wzrasta liczba nieruchomości per capita w procesie dziedziczenia. Według raportów majątki obywateli będą rosnąć, a za 20 lat dziedziczone spadki mogą być nawet trzykrotnie wyższe, niż obecnie. To z kolei wpłynie na zmianę preferencji odnośnie standardu lokalizacji mieszkań i domów spadkobierców.
Aktualne prognozy pokazują, że wciąż jest deficyt od 2,3 do 3 milionów mieszkań. Obecnie na rynku działa około 2 tys. firm deweloperskich, często o określonym profilu. Wraz ze zmianami demograficznymi taka specjalizacja może okazać się istotnym czynnikiem rywalizacji w pozyskiwaniu klientów. Aby zoptymalizować koszty i zarabiać, przedsiębiorstwa budowlane muszą być kreatywne i stawiać na nowatorskie technologie budowlane. Konkurencja w branży może też wpłynąć na wysokość marży.
Starzenie się społeczeństwa powoduje również zmianę rynku pracy. W związku z tym zmieniają się także kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Przede wszystkim obniża się liczba osób w wieku produkcyjnym, wzrasta natomiast współczynnik obciążenia demograficznego, który oznacza zwiększone obciążenia fiskalne przeznaczone na emerytów. Starzenie się społeczeństwa może jednak zwiększyć popyt na mieszkania dla osób starszych lub wyspecjalizowane placówki dla seniorów wymagających stałej opieki.

Inne czynniki demograficzne a zmiany na rynku mieszkaniowym

Zmiany demograficzne nie dotkną wszystkich miast i regionów w takim samym stopniu. Duże znaczenie dla struktury demograficznej ma też rynek pracy. Wiele osób migruje z mniejszych miejscowości i osiedla się w dużych aglomeracjach w poszukiwaniu zatrudnienia. Jednak długofalowe prognozy pokazują, że o ile liczba ludności będzie rosnąć w Warszawie, o tyle w pozostałych miastach liczba mieszkańców może się zmniejszać.
W wielu krajach zachodniej Europy ujemny przyrost naturalny ratuje imigracja. W Polsce jest ona jednak niewielka, choć co ciekawe raport MSWiA pokazał rosnącą aktywność na rynku mieszkaniowym obywateli Indii, którzy mieszkania w naszym kraju kupują od 2005 roku. Coraz więcej jest także innych nacji np. Ukraińców. W przyszłości jednak liczba imigrantów w Polsce się zwiększy, co przyczyni się do wzrostu liczby ludności. Gdy podniesie się poziom życia do kraju zaczną wracać Polacy obecnie pracujący za granicą.
Wielu ekspertów rynku nieruchomości zwraca uwagę, że dla rynku mieszkaniowego duże znaczenie może mieć taki czynnik, jak warunki mieszkaniowe i chęć zamiany starych lokali na nowe. Zwłaszcza że obecnie wiele osób z tzw. pokolenia Z, czy Millenialsów wciąż mieszka z rodzicami, a odsetek populacji żyjącej w przeludnionych lokalach należy do najwyższych w UE. Nieuchronna jest także zmiana technologii budowania na nowe, bardziej ekologiczne budynki. Przyszłość dla branży nieruchomości nie musi być więc aż tak pesymistyczna, jak można by przypuszczać.