Waloryzacja czynszu najmu - wszystko co musisz wiedzieć.

Waloryzacja czynszu najmu jest sposobem na zabezpieczenie przychodu z najmu w wysokości uwzględniającej wskaźnik inflacji. Czy warto z niego skorzystać? Dowiedz się, czytając poniższy tekst!
 

Czym jest waloryzacja czynszu?

Waloryzacja czynszu jest uzależnieniem jego wysokości od pewnych określonych wartości wskazanych w umowie najmu. Celem waloryzacji jest nie podwyżka czynszu najmu, lecz utrzymanie jego wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji.
Waloryzacja wynikająca z umowy najmu wpływa na podwyżkę czynszu, ale jej celem jest jedynie przeciwdziałanie zmianom siły nabywczej pieniądza, a nie zmiana (podwyższenie) dotychczasowej wysokości czynszu najmu z powodu innych przesłanek.
 

Waloryzacja czynszu o konkretny przelicznik

Waloryzacji czynszu dokonuje się w oparciu o konkretny przelicznik. Najczęściej są to:
•    wskaźniki GUS,
•    inflacja,
•    ceny złota.
Obowiązujące w Polsce przepisy nie wskazują ani sposobu, ani zasad waloryzacji kwot pieniężnych. Dlatego strony umowy mogą określić je zgodnie z własnym uznaniem.
 

Waloryzacja o wskaźnik cen towarów i usług

Czynsz najmu najczęściej waloryzuje się raz w roku, w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W ten sposób przeprowadza się waloryzację czynszu opłacanego w złotówkach. W przypadku innej waluty, strony umowy najmu ustalają inne wskaźniki waloryzacji.
Niezależnie od waluty opłat za używanie lokalu, w umowie zawsze należy zawrzeć dokładne informacje o tym za jaki okres nastąpi waloryzacja, a także według jakiego wskaźnika. Ważne jest również kiedy i gdzie publikowany jest dany wskaźnik.
 

Waloryzacja czynszu jako zabezpieczenie interesów stron

Umowa najmu zawierająca zapisy waloryzacyjne stanowi zabezpieczenie interesów obydwu stron. Precyzyjne określenie zasad waloryzacji czynszu zabezpiecza wynajmującego przed zjawiskiem faktycznego spadku czynszu najmu, a więc utratą części dochodu pomniejszonego przez inflację.
Umowna klauzula waloryzacyjna służy również najemcy - stanowi dla niego pewną ochronę przed sytuacją, w której wynajmujący postanowi podwyższyć czynsz, chcąc zrekompensować sobie straty, a także zabezpieczyć przyszłe dochody.
 

Nowa stawka czynszu - zapis waloryzacyjny w umowie najmu

Waloryzacja czynszu nie następuje automatycznie. Żeby skorzystać z tej możliwości, w treści umowy najmu musi zostać zawarta klauzula waloryzacyjna, precyzyjnie określająca warunki i sposób naliczenia kwoty waloryzacji.
Dokonanie zmiany wysokości czynszu w oparciu o klauzulę waloryzacyjną uwzględnia nie tylko kwotę, ale także czas, w którym następuje waloryzacja czynszu. Żeby dokonać jej od stycznia do grudnia w danym roku kalendarzowym, taki zapis musi zostać umieszczony w umowie.
 

Podwyżka czynszu - wątpliwości najemcy wobec zapisów waloryzacyjnych w umowie najmu

W przypadku wprowadzenia klauzuli waloryzacyjnej w formie aneksu do umowy, najemca, który ma wątpliwości co do nowych zapisów umownych, może na piśmie wezwać wynajmującego do uzasadnienia zmiany. Wynajmujący musi odpowiedzieć na pismo w terminie 14 dni pod rygorem nieważności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.
Niezależnie od tego prawa, najemca w terminie do 2 miesięcy po otrzymaniu oświadczenia o wypowiedzeniu czynszu w dotychczas obowiązującej wysokości, może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia. W tej sytuacji jest zobowiązany do czasu zakończenia najmu do zapłaty czynszu w dotychczas obowiązującej wysokości.
 

Jednostronne podwyższenie czynszu - czy to działanie legalne?

Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, pod pewnymi warunkami, strona umowy może jednostronnie podwyższyć czynsz. Czy jednak takie postępowanie nie stoi w sprzeczności z żądaniem waloryzacji czynszu zawartym w umowie najmu w postaci klauzuli waloryzacyjnej? Orzecznictwo sądowe wskazuje raczej na podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej wartości waloryzacji. Uzasadnieniem dla takiego stanowiska sądu jest właśnie klauzula waloryzacyjna w umowie najmu. Wynajmujący albo korzysta z zapisów kodeksu cywilnego pozwalających na jednostronną podwyżkę czynszu, albo zawiera w umowie klauzulę waloryzacyjną.
 

Sprawy sporne: orzeczenie sądu w sprawie podwyżki czynszu

Jednym z najważniejszych obowiązków najemcy jest terminowa zapłata czynszu. W przypadku, kiedy nie dotrzymuje warunków umowy w tym zakresie, musi liczyć się z możliwością natychmiastowego rozwiązania umowy, bez zachowania przez wynajmującego upływu terminu wypowiedzenia.
Warto podkreślić, że częstym błędem najemcy jest wstrzymanie zapłaty czynszu wynajmującemu w przypadku wątpliwości co do poprawności naliczenia kwoty waloryzacji. Należy wówczas postąpić inaczej: zapłacić czynsz w kwocie bezspornej, a następnie wezwać na piśmie wynajmującego do przedstawienia szczegółowych wyliczeń uzasadniających kwotę podwyżki.
W przypadku dalszego sporu lub braku reakcji wynajmującego na pismo, należy zakwestionować podwyżkę w sądzie, płacąc jednak czynsz w bezspornej wysokości. Sąd, opierając się na zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów, oraz innych przepisach, zadecyduje zarówno o słuszności (lub nie) podwyżki, jak i o ewentualnych możliwościach rozstrzygnięcia sporu. Zobacz również co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.