Najemca, a wynajmujący – wyjaśniamy różnice i obowiązki

Kto jest najemcą, a kto wynajmującym? Te pojęcia są często mylone, Wiele osób nie ma też świadomości, jakie prawa i obowiązki spoczywają na obydwu stronach. Sprawdź, jakie są różnice!

Kim są najemca i wynajmujący?

Zgodnie z Art 2.1. ustawy o ochronie praw lokatorów: Ilekroć w ustawie jest mowa o: lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Nie posiada on praw własnościowych do wynajmowanego lokalu. Wszystkie kwestie reguluje umowa najmu określona w Art. 659. §1: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Innymi słowy, najemca jest lokatorem korzystającym z danej nieruchomości na czas określony lub nieokreślony w zamian za czynsz. Prawo definiuje również wynajmującego:
Ilekroć w ustawie jest mowa o: właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.
Wynajmujący to inaczej właściciel mieszkania posiadający prawo własności i oferujący najem lokalu w zamian za korzyść materialną w postaci czynszu.

Jakie są prawa i obowiązki najemcy?

Prawa i obowiązki dotyczące najemcy określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Gwarantuje mu ona prawo do:
●    godnego zamieszkania – lokal nie może zagrażać zdrowiu i życiu lokatora, a w razie potrzeby może się on domagać od wynajmującego niezbędnych napraw i remontów, szczególnie jeśli awarii ulegną instalacje wewnętrzne,
●    wypowiedzenia umowy lub niższego czynszu – w przypadku, gdy nieruchomość miała ukryte wady lub pojawiły się one w trakcie użytkowania bez winy najemcy,
●    zarządzania mieszkaniem – podpisywanie umów (np. na Internet), czy zakup wyposażenia, które po zakończeniu umowy lokator może zabrać ze sobą,
●    dokonywania zmian – poważniejsze zmiany wnętrza lokalu najemca musi konsultować z wynajmującym,
●    prywatności – właściciel lokalu musi poinformować wcześniej o swojej wizycie. Nie wolno mu też wchodzić do mieszkania przy nieobecności najemcy i bez wcześniejszej jego zgody. Jest to możliwe tylko w sytuacji, gdy najemca utrudnia takie spotkanie lub w przypadku awarii wywołującej szkodę czy grożącej powstaniem szkody. Pod nieobecność lokatora wynajmujący może wówczas wejść w asyście policji albo straży miejskiej.
Jeżeli w umowie najmu jest określony okres wypowiedzenia, to najemca nie może zostać wyrzucony z lokalu w trybie natychmiastowym. O obowiązkach najemcy wspomina Art. 6b tej samej ustawy:
Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego?

Ta sama umowa reguluje też kwestie praw i obowiązków wynajmującego. Podstawowe to:
●    Prawo do określenia celu najmu – odpowiedni punkt w umowie może zakazywać zmiany przeznaczenia lokalu np. na działalność gospodarczą czy biuro,
●    prawo do ustanowienia kaucji za mieszkanie – dzięki temu właściciel ma zabezpieczenie finansowe przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu. Wynajmujący ustala wysokość kaucji, jednak nie może być ona wyższa, niż wartość dwunastu stawek czynszu za nieruchomość,
●    prawo do podniesienia czynszu – wynajmujący może tego dokonać w każdym momencie trwania umowy, informując o tym wcześniej lokatorów. Równocześnie jednak najemca może z tego powodu rozwiązać umowę,
●    żądanie przywrócenia pierwotnego stanu nieruchomości bez ponoszenia kosztów – w sytuacji, gdy najemca dokonał zmian wnętrza bez wiedzy wynajmującego.
Właściciel nieruchomości ma również prawo domagać się od lokatorów przestrzegania zasad współżycia społecznego, które obowiązują we wspólnocie mieszkaniowej. Wynajmujący może też egzekwować zaległy czynsz słownie, poprzez pisma prawnicze, blokadę kaucji, czy wniesienie sprawy do sądu. Jednak eksmisję może przeprowadzić tylko sąd. Wynajmujący musi też przestrzegać innych warunków zawartych w umowie.

Wynajem mieszkania lub innej nieruchomości – o czym warto pamiętać?

Wynajmującym może być zarówno właściciel mieszkania, jak i osoba zarządzająca, a więc posiadająca prawo do wynajmowania lokalu. Najemca, wprowadzając się do nieruchomości, staje się lokatorem. Jednak nie każdy lokator jest najemcą. Dotyczy to jedynie osoby zawierającej umowę, która to umowa może przewidywać zamieszkanie większej liczby osób. One również stają się lokatorami (ale nie są najemcami). Sporządzenie umowy najmu musi być też zgodne z przepisami prawa.
Rzadszą formą wynajmu jest skorzystanie ze spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Wówczas wynajmującym jest spółdzielnia mieszkaniowa, która udostępnia swoim członkom posiadane lokale. Jednak, aby spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkaniowego zaczęło obowiązywać, przyszły najemca (oprócz podpisania stosownej umowy) najczęściej musi też wnieść wkład mieszkaniowy w wysokości około 30% ceny budowy lokalu. Nie może także swobodnie dysponować tak posiadanym mieszkaniem, a więc sprzedać go, czy wziąć kredytu hipotecznego pod jego zastaw.
Zobacz również:
•    Mieszkanie na wynajem czy własne lokum?
•    Ile kosztuje wynajem mieszkania w Krakowie?
•    Jak sie spakować i ile kosztuje przeprowadzka do nowego mieszkania