Rozdzielność majątkowa małżeńska a zakup mieszkania

Rozdzielność majątkowa małżeńska a zakup mieszkania

Rozdzielność majątkowa i intercyza to pojęcia, które w ostatnich czasach zyskały na popularności. W przypadku małżeństwa pozwalają zabezpieczyć interesy obydwu stron. Jak jednak wygląda to w kontekście ewentualnego zakupu mieszkania?

Rozdzielność majątkowa – co to takiego?

Rozdzielność majątkowa to rodzaj umowy pomiędzy małżonkami, w którym każda strona posiada swój odrębny majątek. Przy czym, jeżeli strony nie podjęły w tym kierunku żadnych działań to obowiązuje wspólność majątkowa. Jak stwierdza art. 31 i nast. ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków […]”

Przypadek rozdzielności majątkowej obejmuje nie tylko dochody z pracy małżonków, ale również zyski z innych działalności zarobkowych, które przypisuje się do osobistego majątku każdego z nich. Takie wpływy nie podlegają podziałowi.

Żeby ustanowić rozdzielność majątkową, konieczne jest zawarcia intercyzy. Jest to umowa małżeńska regulująca kwestie majątkowe i zawarta w formie aktu notarialnego. Taki dokument musi być zarejestrowany, a jego ważność jest istotna szczególnie przy sprawach dotyczących innych podmiotów jak np. banki. Ma to również duże znaczenie przy zakupie mieszkania, czy uzyskaniu na nie kredytu hipotecznego.

Rozdzielność majątkowa może zaistnieć w wyniku dobrowolnego porozumienia obydwu małżonków (intercyza majątkowa), ale także może być orzeczona przez sąd w określonych okolicznościach. Warto też pamiętać, że nawet po ustanowieniu rozdzielności małżonkowie mogą wspólnie zarządzać dobrami nabytymi po podpisaniu takiej umowy, przy czym każda ze stron ma dostęp tylko do części udziału.

Zalety rozdzielności majątkowej przy zakupie mieszkania

Jeżeli majątek wspólny zastąpimy rozdzielnością, to umożliwi to łatwiejszą ochronę majątku osobistego małżonków. Jeśli np. jeden z nich wpadnie w długi, to wierzyciele nie mają możliwości zajęcia dóbr, czy pieniędzy należących do współmałżonka. Może mieć to istotne znaczenie szczególnie przy większych inwestycjach jak zakup mieszkania. Dość oczywisty przykład to sytuacja, gdy jedna ze stron prowadzi działalność gospodarczą obciążoną ryzykiem długu, natomiast współmałżonek jest właścicielem nieruchomości. W razie niepowodzenia przedsięwzięcia biznesowego rzeczona nieruchomość nie może zostać zlicytowana przez komornika ani w żaden inny sposób policzona na poczet długu.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej każda z osób ma pełną swobodę zarządzania swoim majątkiem prywatnym, a więc także sprzedaży, czy kupna i dokonywania różnorodnych transakcji bez formalnej zgody współmałżonka. Niezbędne jest jedynie przedstawienie notariuszowi dokumentu, który potwierdza umowę o rozdzielności majątkowej. W przypadku rozdzielności majątkowej wciąż jest jednak możliwy wspólny zakup mieszkania. Małżonkowie wpisują się wówczas w akcie notarialnym jako współwłaściciele, przy czym podział kosztów i udziałów nie musi być równomierny, jak ma to miejsce dla majątku wspólnego. W takim udziale ułamkowym jedna z osób może mieć większość (np. 70% lub 60%), a druga pozostałą część. Warto też w tym kontekście wspomnieć o surogacji, a więc sytuacji, gdy do majątku osobistego wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za inne składniki majątku osobistego. W odniesieniu do mieszkań oznacza to, że jeśli taka nieruchomość należała do któregoś ze współmałżonków, to może on ją sprzedać i w zamian za to nabyć inne dobra, które również będą stanowić jego majątek osobisty.

Podział majątku zabezpiecza też strony w sytuacji, gdy dojdzie do rozwodu. W przypadku rozwiązania małżeństwa rozdzielność majątkowa może też uprościć i przyspieszyć procedury rozwodowe. Z drugiej strony może to jednak prowadzić do sytuacji, w której jedna z osób będzie poszkodowana materialnie, gdy nabytki, czy inwestycje dokonane po ustanowieniu rozdzielności stały się własnością głównie współmałżonka. Trzeba też pamiętać, że istnieje domniemanie przynależności do majątku dorobkowego dóbr nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej (przez obydwoje lub przez jednego z małżonków). Konieczne jest wówczas udowodnienie przez zainteresowaną osobę, że dany przedmiot należy do jej majątku osobistego.

Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny

Rozdzielność majątkowa ma wpływ na zdolność kredytową małżonków. Przy ocenie zdolności kredytowej dokonywanej przez bank dochody, zobowiązania oraz wiarygodność kredytowa każdej z osób w związku jest rozpatrywana oddzielnie. To sprawia, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego może być trudniejsze. Kolejnym zagadnieniem są kwestie podatkowe. Przy rozdzielności majątkowej może się zdarzyć, że z ulg podatkowych skorzysta tylko jeden z małżonków. Warto więc przed podjęciem decyzji o rozdzielności omówić tę sprawę z doradcą podatkowym.

Jak widać rezygnacja z majątku wspólnego małżonków może przynieść wiele korzyści, ale ma też wady i dlatego ustanowienie rozdzielności należy rzetelnie przemyśleć przed podjęciem ostatecznej decyzji.