Odwrócona hipoteka – wszystko, co musisz wiedzieć

Odwrócona hipoteka – wszystko, co musisz wiedzieć

Posiadanie nieruchomości na własność może być dla seniorów sposobem na uzyskanie dodatkowego dochodu. Jest to możliwe dzięki tzw. odwróconej hipotece, usłudze, która dostępna jest w Polsce od kilku lat. Na czym dokładnie polega taki odwrócony kredyt hipoteczny i czy faktycznie warto się na niego zdecydować?

Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka cieszy się dużą popularnością w Stanach Zjednoczonych, skąd przywędrowała do Europy Zachodniej, w tym Polski. Działa to na podobnej zasadzie, jak renta dożywotnia jednak stroną jest w tym przypadku (oprócz właściciela nieruchomości) bank.

W odwróconym kredycie hipotecznym osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości, zawiera umowę z bankiem. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank otrzymuje comiesięczną wypłatę kwoty określonej w umowie. Przy czym przeniesienie własności lokalu na instytucję następuje po śmierci jego właściciela.

Regulacje prawne dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego

Od strony prawnej kwestię tę reguluje Art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym:

1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
2. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego.

Kogo dotyczy kredyt odwrócony?

Warto podkreślić to, co wynika wprost z ustawy. Stroną, która może podpisać umowę odwróconej hipoteki będzie:

• właściciel nieruchomości, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego,
• współwłaściciel nieruchomości, któremu przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego.

Stroną nie może być natomiast najemca lokalu, czy osoba posiadająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a także podmioty niebędące osobami fizycznymi (spółki cywilne, jawne, fundacje i spółki akcyjne).

Istotne jest też, że taką umowę można podpisać jedynie z bankiem i tylko wówczas właściciela chronią odpowiednie przepisy. Sama ustawa nie precyzuje natomiast, czego konkretnie dotyczy nieruchomość. Zależy to od porozumienia z bankiem i może oznaczać nie tylko mieszkanie, czy dom, ale też grunt.

Obowiązki banków i kredytobiorców

Bank ma za zadanie dostarczyć kredytobiorcy informacje o ofercie kredytu hipotecznego odwróconego w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy. Z kolei wnioskujący przedstawia niezbędne dokumenty, które umożliwią weryfikację wniosku. Kredytobiorca ma też obowiązek utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie technicznym, przy czym bank musi dostarczyć mu wykaz kosztów i zobowiązań na 7 dni przed zawarciem umowy. Czasem wymagane jest także od wnioskodawcy wykupienie ubezpieczenia lokalu.

Hipoteka odwrócona, zwykła i renta dożywotnia

W przeciwieństwie do hipoteki zwykłej przy odwróconej bank nie bada zdolności kredytowych klienta (nieruchomość nie może być jednak obciążona żadnymi zobowiązaniami). To kredytobiorca otrzymuje pieniądze od banku, a nie na odwrót. Warto także wyjaśnić różnice w stosunku do renty dożywotniej, która jest podobnym świadczeniem. Rentę dożywotnią regulują przepisy kodeksu cywilnego, a umowę podpisuje się nie z bankiem a np. z firmą pozabankową (może to być fundusz hipoteczny). Nieruchomość zostaje też od razu przejęta przez świadczeniodawcę.

Czy można zrezygnować z hipoteki odwróconej?

Możliwa jest rezygnacja z hipoteki odwróconej. Kredytobiorca może odstąpić od umowy bez podania przyczyny do 30 dni od momentu jej zawarcia. Niezbędne jest tylko złożenie pisma z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy przed upływem wspomnianego terminu. Odstąpienie jest także możliwe w każdym momencie trwania umowy, wiąże się to jednak ze zwróceniem bankowi pobranych rat wraz z odsetkami. Takie samo prawo mają spadkobiercy – w terminie do 12 miesięcy od dnia śmierci poprzedniego właściciela. Jeśli nie dokonają spłaty, nieruchomość przechodzi na własność banku, który wypłaca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a sumą wypłaconych rat.

Ile można dostać z odwróconej hipoteki?

Kwota, jaką można otrzymać w ramach umowy o odwróconą hipotekę, wynika z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę. Bank bierze przy tym zarówno obecną, jak i ewentualną przyszłą wartość, a także koszty kredytu oraz informacje związane z kredytobiorcą: płeć, wiek, czy stan zdrowia. Z reguły kwota kredytu odwróconego mieści się w przedziale od 30 do 60% wartości nieruchomości.

Jednak chociaż ustawa o odwróconym kredycie obowiązuje od 2014 roku, to polskie banki nie oferują obecnie takiej możliwości i trudno powiedzieć, czy w najbliższej przyszłości to się zmieni.