Czym jest umowa dożywocia?

Czym jest umowa dożywocia?

Starsze osoby szukają różnych sposobów na zapewnienie sobie godziwego życia na emeryturze. Jednym z nich jest umowa dożywocia. Najprościej mówiąc, polega ona na przekazaniu drugiej osobie swojego mienia w zamian za dożywotnią opiekę. Jakie są szczegóły takiej transakcji?

Umowa dożywocia – co to takiego?

Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej regulowanej przez kodeks cywilny. Właściciel nieruchomości zobowiązuje się w niej przenieść tę własność na nabywcę, ten natomiast w zamian za przeniesienie własności nieruchomości ma zagwarantować zbywcy albo bliskiej osobie dożywotnie utrzymanie lub innego rodzaju świadczenie zawarte w umowie. Zbywca musi być osobą fizyczną, wcześniej natomiast nie było takich ograniczeń odnośnie nabywcy. Nie jest też określone, jakiego rodzaju ma to być nieruchomość (nie dotyczy to więc jedynie domów, czy mieszkań, ale także np. gospodarstw rolnych w obrocie rodzinnym). Umowa dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a skutkiem niedopełnienia tej formalności jest nieważność czynności prawnej.

Na czym polega dożywotnie utrzymanie?

Konkretne warunki w umowie dożywocia odnośnie utrzymania ustalają strony. W razie, gdyby jednak takich ustaleń nie było, decyduje przepis art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zagwarantować mu również odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a także sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Dodatkowo nabywca nieruchomości może się zobowiązać do obciążenia jej na rzecz zbywcy użytkowaniem ograniczonym do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą. Umowa może też obejmować rentę lub inne regularne świadczenia w pieniądzach, czy rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Kto może zawrzeć umowę dożywocia?

W 2023 roku planowana była nowelizacja dotycząca umowy dożywocia, a konkretnie nabywcy nieruchomości. Zgodnie z nią nabywcą może być tylko członek najbliższej rodziny, a więc m.in. małżonek, rodzic lub dziecko, rodzeństwo lub dziecko rodzeństwa, ojczym, macocha, osoby powinowate w tej samej linii albo stopniu, czy przysposabiający lub przysposobiony (w obydwu przypadkach także małżonek). Może to być również osoba pozostającą z właścicielem nieruchomości faktycznie we wspólnym pożyciu, jeśli stale zamieszkiwała z dożywotnikiem w chwili zawarcia umowy dożywocia.

Zmiany te miały na celu ograniczenie przypadków zawierania takich umów przez firmy, które w chwili upadku i egzekucji przestawały wypłacać rentę dożywotnikowi. Równocześnie zabezpiecza to interesy członków rodziny odnośnie nieruchomości. W ten sposób nie tracą oni na wartości odziedziczonego majątku, włącznie z zachowkiem.

Zawarcie i koszt umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie musi mieć formę aktu notarialnego i zostać sporządzona u notariusza. Przeniesienie własności nieruchomości następuje wtedy razem z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Opłata u notariusza obliczana jest na podstawie wartości nieruchomości i zgodnie z maksymalną opłatą notarialną określoną w rozporządzeniu ministerialnym. Dolicza się też stałą opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej i ewentualnie dodatkową , jeśli w księdze wieczystej ma zostać ujawnione prawo dożywocia zbywcy. Kosztem jest także podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zmiana treści lub rozwiązanie umowy dożywocia

Zmiana treści stosunku dożywocia możliwa jest w niektórych sytuacjach np. wtedy, gdy pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym powstanie konflikt i nie będzie już możliwe wymaganie od stron dalszego pozostawania w takiej relacji. Wówczas zmianie podlegają wszystkie lub niektóre uprawnienia związane z prawem dożywocia na dożywotnią rentę i może jej zażądać każda ze stron. Innym przypadkiem jest sytuacja, gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość. Wówczas dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Dożywocie jako prawo majątkowe osobiste jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, wygasając razem ze śmiercią dożywotnika. W przypadku, gdy zostało ustanowione na rzecz kilku osób, ulega odpowiedniemu uszczupleniu w razie śmierci jednej z nich.

Umowa może też zostać rozwiązana przez sąd. Z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie występuje osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik będący zbywcą nieruchomości. Powodem może być wspomniana już sytuacja zaistnienia między stronami stosunków uniemożliwiających dalsze pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Jeżeli sąd przychyli się do żądania rozwiązania umowy o dożywocie, to prawo dożywocia wygasa, a prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.

Możliwe jest też uznanie umowy za bezskuteczną. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli na skutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a także bez względu na czas zawarcia umowy.