Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Podpisując umowę najmu mieszkania, nowy lokator często nie zwraca większej uwagi na zawarte w niej podpunkty. Tymczasem może się zdarzyć, że w umowie najmu znajdą się błędy lub zabraknie jakichś istotnych treści. Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Czym jest umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu jest określana przez prawo (najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym). Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego w umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz np. mieszkanie lub pokój do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, najemca natomiast zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Istnieją 3 zasadnicze elementy umowy najmu, czyli strony umowy, przedmiot umowy oraz czynsz najmu, który zamiast pieniędzy może też obejmować produkty albo usługi.

Warto pamiętać, że zapisy, które pojawią się w umowie, mają być zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów i kodeksem cywilnym, w przeciwnym razie nie będą miały mocy prawnej nawet gdyby zgodził się na takie zmiany najemca. Ważna jest również forma jej zawierania. Umowa najmu lokalu mieszkalnego (czy innej nieruchomości lub jej części) może występować w dowolnej, także ustnej formie, jeśli jest to wynajem krótkoterminowy. Przy umowie najmu mieszkania na okres dłuższy niż rok niezbędna jest już forma pisemna, a niedopełnienie tego będzie równoznaczne z zawarciem umowy na czas nieokreślony. Dokument należy też wykonać w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Forma pisemna jest jednak dobrą praktyką, w każdej sytuacji zwiększając bezpieczeństwo ewentualnych roszczeń obydwu stron i dochodzenia swoich praw np. w sytuacji, gdy lokator zalega z płatnością czynszu.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Jeśli nie chcesz korzystać ze wzorów dostępnych w internecie, czy zlecać tego zajęcia prawnikowi możesz sporządzić umowę najmu we własnym zakresie. Co konkretnie powinna zawierać? Niezbędne elementy to:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• czas trwania umowy – określony, w którym należy wskazać pierwszy i ostatni dzień trwania umowy lub nieokreślony,
• warunki wypowiedzenia umowy – bez naruszania regulacji zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów,
• oznaczenie stron umowy – w tym dane stron umowy, a więc wynajmującego i najemcy (imiona i nazwiska, numery PESEL/NIP, serie i numery dowodów tożsamości),
• przedmiot umowy najmu – adres, stan, wyposażenie wraz z opisem, metraż, liczba pomieszczeń,
• zobowiązanie ze strony wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na jakiś okres (określony lub nieokreślony),
• czynsz – zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu, wysokość czynszu, termin i forma płatności,
• prawa i obowiązki stron – w jakim stopniu najemca może dysponować lokalem (np. dokonywać zmian, trzymać zwierzęta domowe, czy kogoś przenocować),
• informacje o wysokości kaucji i sposobie jej rozliczania – kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu,
• podpisy obydwu stron.

Niezbędne jest także oświadczenie ze strony wynajmującego, że jest właścicielem lokalu. Dodatkowo warto też umieścić zapis o zakazie podnajmowania mieszkania osobom trzecim.

Zapisy dodatkowe w umowie najmu

Przygotowując umowę najmu wynajmujący (np. właściciel mieszkania) może, choć nie musi zawrzeć w niej dodatkowe elementy takie jak:

• informacja o dodatkowych opłatach ponoszonych przez najemcę (internet, kablówka, prąd) – wraz ze sposobem ich uiszczania i terminami płatności. W umowie może też występować zapis dający właścicielowi prawo do potrącania z kaucji kwot niezbędnych do pokrycia nieopłaconych rachunków,
• dane innych lokatorów, jeśli użytkowników mieszkania (zgodnie z umową) będzie więcej,
• wykaz załączników – m.in. protokół zdawczo-odbiorczy, czy fotografie nieruchomości w chwili rozpoczęcia wynajmu.

Warto też podać w umowie adres e-mail, na który będą przesyłane rachunki, czy faktury. Może on mieć także znaczenie w sądzie jako dowód skuteczności informowania strony o niemożności korzystania z lokalu lub rozliczeniach.

Umowa może też zostać zawarta przez pełnomocnika, który powinien okazać stosowne pełnomocnictwo – najlepiej w formie aktu notarialnego. Jego kopię warto dołączyć do umowy jako załącznik. Ze względu na RODO należy także dołączyć klauzulę dotyczącą ochrony danych osobowych i ich przetwarzania.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Aby uniknąć nieporozumień, warto również dołączyć do umowy protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument opisujący stan faktyczny lokalu w momencie rozpoczęcia wynajmu przez nowego lokatora. Powinien on zawierać wygląd poszczególnych pomieszczeń, włącznie z wyposażeniem ruchomym takim jak meble, czy sprzęt AGD i RTV oraz stopień jego zużycia. Drugim elementem jest wyposażenie nieruchome, czyli okna, drzwi i podłogi z uwzględnieniem zauważonych wad (np. niedomykające się okna). Atutem będzie tu także dokumentacja fotograficzna. Protokół często zawiera też stan liczników w momencie przejmowania lokalu przez najemcę, czy liczbę przekazanych kluczy.